Думаю будет интересно сравнить ставки по ипотеке в России со ставками в США.

Сделать это хочу в свете заявлений Германа Грефа, президента и председателя правления Сбербанка России, о том, что ставки по кредитам в России неоправданно низкие. Действительно, ставка рефинансирования Центробанка достигла исторического минимума в России и составила 7.75%. Для простых людей эти изменения выражаются в следующем: чем ниже ставка, тем меньше % по депозитам в банке; чем ниже ставка, тем дешевле могут быть кредиты. Соответственно и наоборот.

Например, с каждым снижением ставки рефинансирования мы платим больше налогов со своих вкладов в банках. Налог повышается мгновенно и взимается автоматически. Снижение ставки может снизить и % по выдаваемым кредитам (или даже уже действующим), но это происходит не всегда и далеко не так быстро.

Еще одно небольшое отступление. Что такое ставка рефинансирования для банков? Если сильно утрировать, – это ставка по кредиту, которую банки платят за то, чтобы самим занять денег у Центробанка, а потом выдать их вам. Вам выдают, конечно же, под более высокие проценты.

Каков же навар в стране, где ставки уже “неоправданно низкие”? Ведь при неоправданно низких ставках кредиты должны быть доступны, даже слишком доступны. Неоправданно низкие ставки, – это когда проценты по кредитам настолько малы, что заставляют людей и компании набирать долгов, даже когда они не являются необходимостью. Почему бы не взять в кредит машину или квартиру (под залог покупки), когда разница в переплате минимальна?

Посмотрим на эти доступные кредиты.

Данные на 1 июня 2010 года по ипотечным кредитам в рублях: средняя ставка составляет 13.9% (по данным ЦБ) и 16,91% (по рыночным оценкам). В два раза выше ставки рефинансирования.

Данные за май 2010 года по потребительски кредитам в рублях: минимальные ставки от 24.33%. Более чем в три раза выше ставки рефинансирования.

И это только ставки, а еще есть различные комиссии за выдачу кредита, за всякие ведения счетов, переводы денег или кассовое обслуживание, досрочные погашения, страховку и прочее.

Посмотрим что предлагают наши банки на примерах. Возьмем Сбербанк (крупнейший банк страны) и “Райффайзен БАНК” (крупнейший иностранный банк в России).

Надо понимать, что минимальные проценты в Сбербанке – это миф. Например, чтобы получить минимум по ипотеке необходимо взять кредит на минимальные сроки, с максимальным первым взносом (от 50%), а также иметь зарплатную карточку в этом банке, причем низкая ставка начнется только после регистрации недвижимости в собственность (т.е. по окончанию строительства и сдачи объекта), а до этого момента ставка все равно будет на несколько процентов выше. Несмотря на уверение об отсутствии дополнительных комиссий оплачивать страховку все равно придется, и подойдут для этого лишь перечисленные в каком-нибудь специальном перечне страховые компании. При этом в залог на недостроенную квартиру нужно оставить другую квартиру или что-либо еще ценное, что можно заложить.

Неоправданно дешевая ипотека в России

Если взять квартиру в ипотеку на вечные 30 лет, под средние 13.9%, с 20% первым взносом, ценою в 6 млн. рублей, то ежемесячный платеж будет 58 848 рублей, а переплата составит всего-то 16 млн. 185 тыс. 301 рубль и 20 копеек. Т.е. выплатить ее придется 4 раза. И это без учета страховки и комиссий.

По сути, конечно, это заградительные проценты, а уж никак не низкие. В том плане, что кредит больше, чем на определенный срок не имеет никакого смысла. Даже отбросив сумасшедшие цены на само жилье, подобные кредиты на длительные сроки – самоубийство. На 30 лет ежемесячный платеж будет почти 59 тыс., а на 15 лет – 66 тыс. При разнице на 15 лет платежи сравнимы, потому что большая часть платежа – это проценты, а не стоимость квартиры.

Грубо говоря, 30% – это барьер на один год, 15% – на 10 лет. Брать на большие сроки не имеет никакого смысла.

Кризисные проценты в США

А теперь перейдем к сравнению со Штатам. Вы же знаете, там в США идет ужасный ипотечный кризис, людей выселяют, а дома сносят (ведь их некому продать, ведь цены на жилье падают). Именно оттуда, вроде как, к нам пришло экономическое зло, начавшееся с ипотечного кризиса. Именно там лопнули монструозные банки, которые и начали мировой финансовый кризис, который немыслимым образом пробрался в нашу тихую гавань, в самый центр островка стабильности и обвалил нашу экономику. А в кризис, как вы понимаете, кредиты резко дорожают, ведь нельзя их выдавать кому попало, иначе кризис еще более усугубится от новых банкротств и убытков. Поэтому ставки в США сильно возросли.

Зная все это, вы совсем не должны удивляться тому, что во втором по величине штатовском банке Bank of America максимальная ставка по ипотеке сминимальным первым взносом (в 5%) на максимальный срок (30 лет) составляет 5.585%. Это худшие из возможных условий. Худшие.

Да, есть еще комиссии. Да, есть еще страховка. Да, там еще налоги всякие капают (которые сильно зависят от конкретного штата). Да, там еще важна кредитная история. Но сделаем сравнением с учетом всех этих факторов.

Возьмем, для примера, штат Вашингтон, город Сиэтл. Ипотека на те же самые $200 000, на 30 лет, с 20% первым взносом. Ежемесячный платеж с учетом всех комиссий и налогов составит $1,142.00 или, по грубому курсу, 34260 рублей в месяц, против 58 848 рублей в месяц в замечательной стране, где, как вы помните, ставки неоправданно низкие.

Но только не думайте, что это все. Мало того, что сам платеж почти в два раза ниже, добавьте к нему налоговые вычеты. Оплачивая свое жилье по ипотеке в США в зачет идут ваши налоги. Так что на деле ежемесячный платеж еще ниже. В России тоже есть налоговый вычет, да, максимум в 260 тыс. рублей.

Но и это еще не все. Покупая свое первое жилье в Штатах можно воспользоваться своими пенсионными накоплениями. Что самое интересное, делая добровольные отчисления на свою пенсию вы получаете дополнительные бонусы (ведь вы заботитесь о своей пенсии!). Таким образом можно выгодно накопить на своем пенсионном счете нужную сумму и фактически взять ипотеку без первого взноса. Пенсионный счет пополняется и автоматически с уплаты налогов, в том числе работодателем. Да, в России тоже идут налоги в Пенсионный Фонд, со следующего года – 26% от зарплаты. Вам с них не достанется ничего.

Думаете все? Нет. В стране неоправданно высоких кризисных ставок есть и множество других программ. Например, там президент не дает обещаний ветеранам о бесплатном жилье спустя 65 лет после их победы, зато действуют программы которые позволяют его хоть и купить, но по запредельно льготным условиям. Что-то вроде 3% первый взнос и 3% ставка по кредиту (не забывайте и о прочих бонусах). Американцы заботятся о своих ветеранах, ведь этих ветеранов там действительно много, воюют США постоянно, и если ветеранов не обеспечивать, то и воевать будет некем.

И напоследок. 75 000 рублей - это цена квадратного метра в Петербурге в квартире эконом-класса в спальном районе на окраине города, а так же цена аналогичного по площади квадрата в одном из самых крутых районов Сиэтла в отличном таунхаусе.

Наглядно:

Думаю вы уже догадались, что стоит дороже.

По теме:

Письмо №21. Доступное жилье

Письмо №25. О бесплатном жилье для ветеранов ВОВ

Письмо №32. Еще одна резиденция